Я Паша, DevOps-инженер. Я переехал в Турцию из Мурманска несколько лет назад, а год назад купил здесь квартиру за 10,5 млн ₽. В этой статье я покажу вам свой дом с видом на горы, расскажу, как найти недвижимость без риэлтора, оформить беспроцентную рассрочку и получить вид на жительство для владельцев жилья. Я расскажу вам о реальной стоимости жизни в Турции и расскажу, чем здесь заняться, когда отпуск — это не отпуск, а рутина.
Немного не по теме: я написал этот пост на основе интервью с Хиро. Он рассказал свою историю, но попросил не предоставлять ссылки на социальные сети и обработать фотографии его квартиры через нейронную сеть для сохранения его анонимности. Это новый формат моего блога, но он появился после нескольких неприятных ситуаций. Авторы статей потребовали удалить публикации из-за потока негатива в личных сообщениях.
Некоторые истории теперь публикуются анонимно — это сохраняет ценность опыта и защищает людей от неприятных последствий.
Если Паша в будущем согласится раскрыть свои контактные данные, я добавлю больше информации.
Как я оказался в Турции
Меня зовут Паша, я DevOps-инженер. Раньше я работал в офисе в Мурманске и приезжал в Кемер только на каникулы. Мне нравится все в этом месте: 20 минут ходьбы до пляжа утром и посиделки в кафе на открытом воздухе вечером. Все находится в пределах легкой досягаемости, здесь тихо, климат мягкий, а люди простые и дружелюбные. Даже короткий отпуск здесь ощущается как перезагрузка.
Позже я перешла в европейскую компанию на удаленную работу и поняла, что больше не привязана к местоположению. Я приехал в Кемер без обратного билета. Все, что мне нравилось в экскурсиях, стало частью моей повседневной жизни: теплые вечера, свежая еда, море через дорогу и работа в своем собственном темпе. Поэтому я решил остаться.
Почему я решил купить квартиру
Лира прыгает год за годом. Поэтому я посчитаю среднее значение:
2022: 1 лира = 4,2 ₽
2023: 1 лира = 3,6 ₽
2025: 1 лира = 2,5 ₽.
В первый год я без проблем снял квартиру за 4000 лир (16 800 ₽) в месяц. Однако к 2022 году в Турцию переехало много иностранцев, а арендодатели повысили арендную плату.
Мой хозяин не исключение. Он казался хорошим парнем, пока однажды не прислал сообщение: «Со следующего месяца цена этой квартиры — 25 000 лир (105 000 ₽)». Не было никаких объяснений или возможности для обсуждения. Мой контракт скоро истекает. Цена этого дома слишком высока, и мне нужно срочно найти новый.
Через три месяца следующий владелец сообщил, что его дочь возвращается из-за границы и ему нужна квартира. Я снова столкнулся с необходимостью срочного переезда. В третьей квартире тоже была плесень, но владелец проигнорировал ее, сказав: «Просто проветривайте ее почаще».
В результате местным жителям нечего снимать, а иностранцам приходится платить высокие цены за работы сомнительного качества. Получив очередное уведомление о повышении цен, я решил: больше не буду полагаться на решения других людей. Пришло время взять свой дом под контроль.
Как я искал жильё
Когда я решил купить квартиру, я сразу понял, что хочу сделать это сам — без агента по недвижимости и лишних комиссий. В Турции, если в сделке участвует агент по недвижимости, покупатель платит 2% от стоимости квартиры + 20% НДС сверх этой суммы. При этом фактическая переплата может быть значительной. Сюда не входят дополнительные 2%, которые продавец платит агенту по недвижимости%.
я начал искать жилье через турецкие сайты объявлений. Я зарегистрировался на sahibinden.com — это аналог нашего Avito, только на турецком языке. Живя в Турции, я выучил базовый турецкий язык, что очень помогло мне в процессе поиска и заключения сделок.
Помимо поиска в Интернете, я также действую по старинке: гуляю по районам, которые мне нравятся. Мне особенно нравится Арсланбуджак. Я шёл по улице, разглядывая дома. На многих магазинах есть вывески с надписью «SATILIK» (продается) и номером телефона владельца. Таким образом, вы можете связаться с владельцем напрямую, без посредников.
Почему я выбрал Арсланбуджак
Арсланбчак — небольшая деревня в районе Кемер провинции Анталья. Он расположен выше по склону горы Кемер.
слово «махалле» в турецком языке означает район, квартал или квартал в городе или поселке.
Здесь тихо и по-сельски: огороды, лимонные рощи и простые дома. Большинство местных жителей живут там и занимаются сельским хозяйством. Однако в последние годы сюда стали переезжать и иностранцы.
Из Арсланбуджака можно всего за 10–15 минут на машине добраться до центра Кемера или пляжа. Меня привлекло сочетание природы, уединения и относительной близости к морю. К тому же недвижимость в Арсланбчаке дешевле, чем недвижимость в центре Кемера. В центре Кемера средняя запрашиваемая цена однокомнатной квартиры составляет $160 000 (13,6 млн ₽), а в Арсланбчаке можно найти варианты от $100 000 до $140 000 (8,5 млн ₽ — 11,9 млн ₽).
Во время следующей прогулки я заметил жилой комплекс в Арсланбуджаке: там был бассейн и ухоженная территория. В комплексе проживают в основном русскоязычные, европейцы и местные турки. Некоторые квартиры сдаются в аренду туристам, но большинство из них являются постоянным местом проживания. На заборе был телефон — я позвонил и меня соединили с менеджером по продажам застройщика.
Что я купил и сколько это стоило
Квартира площадью 52 м²: 1 спальня, совмещенная кухня-гостиная, ванная комната и балкон. Главное — потрясающие виды на горы и леса.
Квартира площадью 52 квадратных метра: одна спальня, кухня-гостиная, ванная комната и балкон — обойдется в 120 000 долларов (10,2 млн ₽). У меня всего 40 000 долларов (3,4 миллиона ₽). Застройщик предлагает беспроцентную рассрочку на 3 года с гибкими условиями оплаты. Я согласился, но решил заплатить только 20 000 долларов (1,7 млн ₽), а остальное оставить на дополнительные расходы.
Однако я понимал, что это сопряжено с серьезными рисками: пока я не внесу полную сумму, квартира юридически принадлежит застройщику. Если компания обанкротится, я могу потерять деньги и права на квартиру.
Поэтому я сразу же решил действовать осторожно. Через друга я нашел юриста, который специализируется на недвижимости для иностранцев. Стоимость его услуг составила 92 800 ₽.
Мы предпринимаем несколько важных шагов для минимизации риска:
- мы осуществили первичную регистрацию договора в Земельной книге (ön tapu şerhi) — отметив в Государственном реестре недвижимости, что квартира зарезервирована за мной.
- Они настояли на том, чтобы все платежи переводились на отдельный счет проекта застройщика.
- Мы включили в договор пункт, который предусматривал возврат уплаченных денежных средств через суд в случае нарушения застройщиком своих обязательств.
- Юрист проверил, есть ли у застройщика разрешение на строительство и правильно ли зарегистрирована земля.
В цену включено все: ремонт, мебель, техника. Кухня оборудована плитой, духовкой, холодильником, посудомоечной машиной, стиральной машиной, сплит-системой в каждой комнате, кроватью, диваном, шкафом.
Я также плачу налог на имущество. Необходимо платить каждый год. Налог рассчитывается не на основе рыночной стоимости, а на основе кадастровой стоимости. Для меня годовая стоимость составляет 170 долларов США (16 150 рублей в 2024 году).
Расходы на покупку квартиры
Сколько я бы заплатил за аренду
Я решил посмотреть, сколько я заплачу, если сниму похожую квартиру в моем районе. Я зашел на Airbnb и указал район, удобства и продолжительность проживания в течение года. Самая низкая арендная плата — 102 000 в месяц.
Поскольку арендная плата в моем районе высокая, когда я захочу продать свою квартиру, я не ожидаю, что это будет сделано быстро. Продать квартиру было сложнее, чем в Кемере — слишком далеко от моря. Большинство покупателей по-прежнему хотят жить в пешей доступности от побережья.
Кроме того, инфраструктура горной деревни относительно проста: мало магазинов, ресторанов и развлекательных заведений. Зимы здесь значительно холоднее, поэтому за отопление придется платить. Жизнь без машины неудобна, особенно в межсезонье, когда автобусов меньше.
Если я решу продать, мне придется смириться с тем, что квартира будет выставлена на продажу в течение 6–12 месяцев, а не 2–3 месяца, как в центре города. Реальность такова — искать здесь жилье будут только те, кто ценит тишину, природу и готов мириться с некоторыми неудобствами за меньшую цену.
Экскурсия по моей квартире
Я живу в квартире площадью 52 квадратных метра в четырехэтажном жилом комплексе².
В моей квартире есть спальня, гостиная с кухней и ванная комната.
Такой тип квартир часто называют 1+1.
Когда мы заходим в мой дом, мы сразу оказываемся в гостиной, совмещенной с кухней.
В стоимость входит: ремонт, мебель, техника. Когда я переехала, я купила кое-какую небольшую посуду и другие столовые приборы.
Справа от гостиной находится совмещенный санузел.
Слева от гостиной находится спальня.
Ежемесячные расходы на квартиру
Первый платеж, который вам необходимо вносить каждый месяц, — это компенсационная выплата. Айдат — ежемесячная плата за содержание комплекса: бассейн, сад, тренажерный зал, уборка подъезда, освещение территории, охрана и работа управляющей компании. Даже если вы не проживаете в квартире постоянно, вам все равно придется выплачивать помощь.
Сейчас я плачу 1300 лир (3250 ₽) в месяц, но в будущем эта сумма может увеличиться в 1,5-2 раза.
В новых проектах застройщики часто искусственно поддерживают эту плату на начальном этапе на низком уровне, чтобы привлечь покупателей. Размер помощи может увеличиться через 2–3 года, когда комплекс будет полностью заселен, закончится гарантийный срок работ и возникнут реальные затраты на ремонт и замену оборудования.
Официально решения о размере помощи должны приниматься на собрании жильцов, а протокол должен быть подписан надлежащим образом. Однако в реальности бывают случаи, когда домовладелец напрямую принимает наличные без предъявления удостоверения личности. Поэтому я сразу же уточнил все детали: кто получит деньги, есть ли конференц-соглашение об утверждении размера помощи.
Помимо вспомогательного оборудования, в состав коммунальных услуг входят и другие элементы.
электричество. Я живу одна в однокомнатной квартире. Летом я часто пользуюсь кондиционером. Все остальное стандартно: холодильник, стиральная машина несколько раз в неделю, интернет-роутер, освещение, ноутбук, плита. Летом я трачу 850 лир (2130 ₽) в месяц. Зимой в горной местности цена возрастает до 2600 лир (6500.
В Кемере практически не используется природный газ. У меня дома есть электрическая плита и бойлер. Вода также учитывается. Это эквивалентно примерно 300 лирам (750 ₽) в месяц ₽).
Я подключился к интернету отдельно. Основными операторами здесь являются TurkTelekom и Superonline. Я выбрал оптоволоконный кабель TurkTelekom со скоростью 100 Мбит/с. Я плачу 350 лир (880 ₽) в месяц. Для моих задач (просмотр видео, работа и звонки в Zoom) такой скорости более чем достаточно.
В среднем в теплую погоду квартира стоит около 7010 ₽.
В холодную погоду сумма достигнет 12 000 ₽.
Я также плачу ежегодный налог на имущество. Налог рассчитывается не на основе рыночной стоимости, а на основе кадастровой стоимости. В этом году я получил годовой доход в размере 5500 лир (13 800 ₽).
Ежемесячные расходы на жизнь
Еда 8 000 лир (20 000 ₽)
Я часто готовлю дома.
В основном я совершаю покупки в супермаркетах Migros, A101 и Şok. Это немного похоже на наши «Пятерочку» и «Магнит». Я трачу 800 лир в неделю, это около 2000 ₽. Вот цены на продукты, которые я обычно покупаю в магазине:
Из всех продуктов самым дорогим является мясо. С курицей все в порядке: куриная грудка стоит около 150–200 турецких лир (375–500 ₽) за килограмм, а вот говядина — это совсем другая история. Сегодня высококачественный говяжий фарш стоит 700–800 лир за килограмм (1750–2000 лир.
Фрукты и овощи лучше покупать не в магазинах, а на рынках. В Кемере рынок на проспекте Ататюрка открыт каждый понедельник. Там все свежее, ароматное и очень доступное. Например, летом помидоры, огурцы и перец стоят буквально копейки. Яблоки стоят около 10 лир (25 ₽) за килограмм, а гранаты — 12 лир (30 ₽) за килограмм. Даже бананы здесь дешевые — около 20–25 лир (50–63 ₽) за килограмм. Конечно, зимой все дорожает, но даже при этом цены все равно более доступны, чем в Европе. Но кроме фруктов я еще покупаю на рынке рыбу у своего турецкого друга.
Барабулька стоит 300 лир (750 ₽) за килограмм, морской окунь стоит 180 лир (450 ₽) за килограмм, а клубника стоит 80 лир (200 ₽) за килограмм ₽)
На рынке можно и нужно торговаться. Иногда продавцы сами снижают цену, если вы покупаете много, или делают вам небольшой подарок — например, кладут к товару пару перцев или немного зелени.
На еду я трачу около 8000 лир (20 000 ₽) в месяц ₽).
Транспорт 4000 лир (10 000 ₽)
У меня есть машина, и жить в Асланбучаке очень удобно. Я довольно часто езжу в Кемер — за покупками, на встречи с друзьями или просто погулять по набережной. Я езжу в Анталию несколько раз в месяц — там больше магазинов, развлечений и профессиональных услуг. Иногда я езжу в соседние города и поселки: Текирова, Гейнюк, Финике, Демре — исследую регион и любуюсь разнообразными ландшафтами.
Текущая цена бензина в Турции составляет около 45 лир (113 ₽) за литр. Ежемесячные расходы на топливо составляют около 4000 лир (10 000 ₽). Дороги здесь в хорошем состоянии, даже в горах — ровный асфальт, четкая разметка, навигация работает без сбоев.
Развлечения 3000 лир (7500 ₽)
Кемер — курортный город с ярко выраженной сезонностью. С апреля по октябрь город оживает: открыты все кафе, рестораны, пляжные клубы, проводятся музыкальные вечера и фестивали. Здесь много туристов, особенно в июле и августе, и весь город оживает.
С ноября по март атмосфера меняется: становится тише, спокойнее, многие сезонные заведения закрываются. Но для постоянных жителей это даже преимущество — можно наслаждаться природой и ритмичным ритмом жизни, не беспокоясь о толпах туристов.
Пляж зимой.
Именно в этот период затишья я начал более активно заниматься спортом и исследовать окрестности. Утром я бегаю или катаюсь на велосипеде.
Теперь я могу ездить на велосипеде круглый год. Теперь я купил себе велосипед. Но до этого я снимал дом. Стоимость аренды в день составляет 100-200 турецких лир (250 — 500 ₽) в зависимости от велосипеда и сезона ₽)
Затем я начала заниматься йогой. В Кемере это популярная история: люди собираются на открытом воздухе, на рынке Бим или на пляже. Средняя стоимость занятия составляет 100–150 турецких лир (250–375 ₽). Атмосфера здесь необычайно расслабляющая: теплый морской бриз, мягкое солнце и люди, с которыми легко завести друзей.
Мне особенно нравятся прогулки. Кемер — идеальное место для пеших прогулок. Неподалеку находится начальная точка Ликийской тропы: этот короткий маршрут вдоль побережья предлагает потрясающие виды на море, скалы и сосны.
Вот несколько фотографий, которые мы сделали на популярном пешеходном маршруте на Турецкой Ривьере.
Это отправная точка Ликийской тропы — прибрежного пешеходного маршрута из Фетхие в Анталью. На первой фотографии изображена отправная точка Овачика. На втором изображена карта всего маршрута с отмеченными остановками и древними городами.
Когда мне хочется более простого отпуска, я иду на пляж. Купаться здесь можно с апреля по ноябрь. Особенно приятно купаться утром — вода чистая и спокойная, а солнце только начинает пригревать.
Легко найти русскоязычные биржи. В чатах Telegram некоторые люди постоянно собирают компанию: занимаются вместе йогой, гуляют, ездят на пляж. Вы часто встречаете людей во время занятий спортом, в спортзале или даже в магазине.
Я трачу около 3000 турецких лир (7500 ₽) в месяц на развлечения и активный образ жизни ₽).
Услуги
После внесения первого платежа застройщик в качестве вознаграждения выдал мне карту владельца — специальную VIP-карту, которая предоставляет доступ к инфраструктуре гостиничной сети: турецкой бане, сауне, тренажерному залу, бассейну. По сути, я получил безлимитную подписку без каких-либо дополнительных платежей.
Я не пользуюсь другими услугами, даже парикмахерской, потому что я лысый, поэтому бреюсь сам. Но я знаю, что некоторые мои друзья идут в парикмахерскую и платят 400 лир (1000.
В этом году мне также придется платить за лекарства.
Медицина
В Турции для получения вида на жительство вам необходимо иметь обязательную медицинскую страховку — без нее ваш документ о виде на жительство вообще не примут. В 2023 году я заплатил 1000 лир (3600 ₽) за годовую страховку. В этом году мне придется заплатить за него больше — 1750 лир (6300 ₽).
Я выбрал минимальный страховой полис, необходимый для получения вида на жительство. Он охватывает только самое необходимое: травмы, неотложную помощь и срочное лечение. Поскольку я летаю в Россию каждые полгода навестить родителей, мне этого достаточно.
Вид на жительство
До покупки квартиры я проживал в Турции по туристическому виду на жительство. Процесс получения вида на жительство в Турции требует обязательного медицинского страхования — без него документ не будет принят.
Подача заявления и оформление туристического вида на жительство обходятся мне примерно в 300–400 долларов США (27 900–37 200 рублей) в год ₽).
После покупки квартиры я подал заявление на получение другого типа вида на жительство – на основании права собственности на недвижимость (Taşınmaz Mal Nedeniyle İkamet İzni). Официально закон не устанавливает минимальную стоимость недвижимости, но с 2022 года власти рассматривают возможность установления внутренних пороговых значений. Как и в других популярных районах, в Кемере в 2023 году действует негласное правило: квартира должна стоить не менее 75 000 долларов. Моя квартира стоит 10,5 миллионов рублей (около 110 000 долларов), так что по цене она определенно соответствует заявленным характеристикам.
В моем случае оформление документов оказалось не таким уж сложным, как я думал, возможно, потому, что некоторые документы были уже готовы. Но гарантий нет: даже при наличии ТАПУ меня сразу предупредили, что вид на жительство может быть действителен и полгода, и год.
Официальная сумма платежа составляет около 200 долларов США (17 000 рублей), но с учетом справки из полиции, перевода документов, страховки и нотариального заверения окончательная сумма составит около 10 000 турецких лир (36 000 рублей ₽).
Оказывается, важно не только наличие денег, но и то, где они находятся. Средства на зарубежных счетах здесь не учитываются: требуется остаток на турецких счетах за последние шесть месяцев. Я оформил все документы, но все равно волновался — я знал, что мне отказывают из-за «недостаточного» баланса.
Мне повезло — мне дали вид на жительство на два года. Обычно в этом случае они выдаются сроком на один год или шесть месяцев. Но я трезво посмотрел на ситуацию: вид на жительство, основанный на недвижимости, не дает автоматически права постоянного проживания, гражданства или даже продления. Каждый этап — это отдельный процесс.
Теперь мне придется снова продлевать подписку. Я был готов к возможности отказа. У моего друга была более дорогая квартира, но ему отказали — без объяснений. Он подал апелляцию, но это был долгий и непредсказуемый процесс. Теперь он вернулся в Турцию без визы и повторно подает заявление на получение туристического вида на жительство. Однако его имущество не исчезло.
Спасибо за прочтение. Я веду канал «Покажи чеки» в Telegram. Там я публикую истории россиян, живущих в разных странах. Я пишу реальные цифры: зарплаты, налоги, цены на продукты питания и жилье. Я делюсь лайфхаками: как найти работу, как снять или купить дом, не тратя слишком много денег. Подпишитесь, чтобы быть в курсе новых релизов.